■株式会社ボルテックス 会社概要
商号 ： 株式会社ボルテックス
設立 ： 平成11年4月13日
資本金 ： 1億450万円
代表者 ： 代表取締役社長 宮沢 文彦
所在地 ： 東京都新宿区西新宿7-5-25 西新宿木村屋ビル9F
事業内容 ： ・収益不動産を核とした資産形成コンサルティング
・収益不動産の組成、売買および仲介、賃貸、管理
・マンション管理適正化法に基づく管理業務
・損害保険の代理業（富士火災海上保険代理店）
株式会社ボルテックス(カフ゛シキカ゛イシヤホ゛ルテツクス)は千代田区の不動産会社。 不動産仲介事業の他、金融･保険業、不動産管理業も行っている。 2013年09月25日に宅地建物取引業免許(国土交通大臣免許(02)第008509号)を取得、現在も更新を行い2023年09月25日まで有効である。 免許取得当時の資本金は1.4億円で7年継続している。 加盟している宅地建物取引業保証協会は（公社）全国宅地建物取引業保証協会。
電話調査の内容
不動産投資には様々なニーズがあり参加する投資家も様々です。例えば、銀行借入で投資利回りを追求する若手ビジネスマンがいれば、賃貸アパート・マンションの賃貸収入が目当ての高齢者もいます。
つまり、投資家各々のニーズに合った不動産投資会社を選ぶことが重要で、特に、以下の5つのポイントが多くの不動産投資会社の中から最適な会社を選ぶ上で重要です。
①どんな物件を紹介してもらえるのか？
②融資付けは協力してもらえるのか？
③どのような顧客が多いのか？
④家賃・滞納保証や入居募集などのアフターサービスは充実しているのか？
⑤担当者の対応がスピーディーで親身になって相談に乗ってくれるのか？
上記のポイントを聞き出すために、ボルテックスに実際に電話で無料相談を行い具体的に下記の質問をぶつけてみました。ボルテックスの具体的な返答と受けた印象と評価は以下の通りです。
御社の強みを教えて下さい。
まずは不動産投資業者としての強みを聞きました。質問に対する回答の要旨は以下の通りです。
- ボルテックスの強みは区分所有オフィス投資のパイオニアとして、売りに出されている大規模なオフィスビルを購入し1棟丸ごとではなく、フロアや部屋単位で販売する区分所有オフィス投資という売り方を行なっています。
- また、物件の取得から投資戦略立案・資金調達・プロパティマネジメント・出口戦略（売却）まで、区分所有オフィス投資に最適化したアセットマネジメントをワンストップで提供できるのがパイオニアであるボルテックスの魅力です。
- 業界屈指の高いリピート率も誇る優れたコンサルティングノウハウがあります。
- 投資物件の管理・運営面においても独自のノウハウを蓄積してきました。1棟のビルを区分所有で販売するためには長期修繕計画の策定・権利関係や登記変更、管理組合の組成・売却サポートなどオーナーに対するさまざまなサービスの提供が不可欠です。
どんな物件を紹介してもらえるのか？
不動産投資の対象としては新築一棟マンション・中古一戸建て・ワンルーム区分マンション・地方のアパートなどがあります。また、それらを建築して売るのか仲介で売るのかも聞きたいところです。
質問に対する回答の要旨は以下の通りです。ボルテックスの紹介物件は全て区分所有オフィスです。
①新宿国際ビルディング新館902号室 丸ノ内線「西新宿」駅徒歩2分
| 住所 | 東京都新宿区西新宿六丁目 |
| 販売価格 | 1億670万円（税込） |
| 専有面積 | 82.75㎡（25.03坪）㎡ 家賃50万円前後・表面利回り5％程度・管理費家賃の5.5％ |
②VORT御茶ノ水1階A JR各線「御茶ノ水」駅徒歩2分
| 住所 | 東京都?千代田区神田駿河台二丁目 |
| 販売価格 | 1億7,700万円（税込） |
| 専有面積 | 46.00㎡（13.91坪）㎡ |
③VORT麹町2階 有楽町線「麹町」駅徒歩3分
| 住所 | 東京都千代田区平河町一丁目4番15号 |
| 販売価格 | 1億4250万円（税込） |
| 専有面積 | 64.07㎡（19.38坪）㎡ |
かなり大き目の区分オフィスがメインですね。
不動産投資で資産拡大するというよりは、1つの資産として不動産に置いておくというイメージの人が対象でしょうか。
融資付けは協力してもらえるのか？
融資付けは不動産投資の一番のキーポイントであり難しいところです。
融資付けがうまく行くかどうかで買える物件が変わってくるからです。そこで、どこの金融機関と付き合いがあるのかや金利など融資条件について聞きたいところで、年収制限や属性（大手サラリーマンなど）に制限があるのかも聞きたいところです。質問に対する回答の要旨は以下の通りです。
- ボルテックスは地方銀行との取引実績が豊富なので問題なくローンを通すことができます。
一般的には地方銀行は都内の物件を扱えませんし逆に都市銀行では地方の不動産物件を扱えないことが多いので、地域により取引実績が豊富な銀行は異なります。 - 個人の区分所有オフィス投資家の方は「半額をローンに」という方が多く、勤務先や年収などにより金利は上下しますがマンション投資よりも良い金利が出ることが多くなっています。
変動金利で3％前後というところが平均的な金利と言えます。 - 銀行は東京ではあおぞら銀行・東京スター銀行・東京都民銀行などが多く、福岡では西日本シティ銀行・福岡銀行・山口銀行でしょうか。
変動金利で3%、上記例にあげた物件の表面利回りが5%ですので、キャッシュフローで見るとマイナスにもなりそうな数字です。
どのような顧客が多いのか？
質問に対する回答の要旨は以下の通りです。
- ボルテックスの顧客についてのデータによりますと、年齢層で最も多いのは50歳代で33.8％・次いで60歳代25.0％・40歳代20.6％の順で40歳～60歳代で全体の79.4％を占めています。
- 職業は自営の後継者の二代目や三代目の方や上場企業役員・地主・企業経営者・外資系金融機関に勤務されている方などです。
家賃・滞納保証や入居募集などのアフターサービスは充実しているのか？
- ボルテックスにはプロパティマネジメントを専門とする部署があり、建物賃貸借契約の締結・賃料回収・クレーム処理など一般的な管理業務まで一貫して代行しています。
- また、契約更新時にはボルテックスが賃料増額の交渉を担当しています。空室が発生した場合は徹底したマーケティングリサーチによって的確なプライシングを設定します。
- ボルテックスが展開する「VORT」シリーズは空調や水回りなどの維持もしくは修繕にかかる費用は、管理組合の負担となりますのでオーナーの負担にはなりません。
印象と総評
ボルテックスの電話調査に対する印象と総評は以下の通りです。
ボルテックスの営業担当者は理論的で知的な好印象を持ちました。上記の通り区分所有オフィス投資には様々なメリットがありますが、加えてボルテックスでは高い売却流動性を担保する仕組みを構築しています。
つまり、常に顧客の保有物件の売却価格をチェックすることで、売却にかかる平均所要日数を短縮しているのが特徴です。
また、ボルテックスではコンサルティング事業部の担当者がヒアリングを行い、顧客に合った相続税などの税金に関する各種プランをご用意しています。ボルテックスが提携している税理士事務所や会計士事務所を紹介することも可能です。
富裕層向けの新たな相続対策となる区分所有オフィス投資は、近年の税制改正に伴い効率の良い節税として注目されています。
特に、都心商業地の不動産の場合は実勢価額と相続税評価額に大きな開きがあるため、資産評価圧縮に役立ちます。
さらに、ボルテックスの区分所有オフィス投資の特徴として特筆すべきは、区分所有オフィスを複数購入する顧客が多いことです。
区分所有オフィス投資の動機としては「投資資産として保有したい」「相続税対策として」「自社ビルとして使用する」などですが、個人で最も多いケースは1人で6物件合計65億円・次が同じく6物件で21億円・同様に9物件で18億円・10物件で16億円と続きます。
何れも、1件づつ増やしたケースが多いということで、最低1億円からできる区分所有オフィス投資も不動産投資の1つの選択肢と言えます。